Dass jede vierte Mietwohnung in Düsseldorf überteuert ist, zeigt der Mieterverein Düsseldorf jetzt in einer Analyse auf. 22.000 Wohnungsinserate wurden ausgewertet und ein Mietenmonitor erstellt. Die komplette Analyse finden sie hier. Damit hätten Stadt und Mieter*innen ein Instrumentarium, sich gegen überteuerte Mieten zu wehren.

Im Auftrag des Düsseldorfer Mietervereins hat das Analyseunternehmen Mietenmonitor 22.109 Wohnungsinserate ausgewertet, die in den vergangenen drei Jahren online erschienen sind. Vom 3. November 2019 bis zum 3. November 2022 wurde Anzeigen analysiert, dabei klammerte man doppelt erschienene Angebote und möblierte Wohnungen aus. Das Ergebnis ist erschreckend, den bei über 5.700 Wohnungen, rund 26 Prozent, besteht der Verdacht auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse. „Der tatsächliche Anteil der Verstöße bei online inserierten Wohnungen dürfte sogar noch höher liegen, da die angewandte Methodik überwiegend zugunsten des Vermieters rechnet“, erklärt der Autor der Studie, Martin Peters.

Mieten über der ortsüblichen Vergleichsmiete

Die mutmaßlichen Verstöße gegen die Mietpreisbremse in Düsseldorf, Grafik Mietenmonitor

Ziel der Wohnungsmarktanalyse ist es, die Mieter*innen vor unnötig hohen Mieten zu schützen. Da die heute abgeschlossenen und zu hohen Mieten in den Mietspiegel einfließen, heizen sie das Düsseldorfer Mietniveau weiter an. Der Mieterverein fordert Stadt und Staat auf, dem Treiben ein Ende zu bereiten und Vermieter darauf aufmerksam zu machen, dass sie gegebenenfalls gegen Recht und Gesetz verstoßen.

Laut der Untersuchung ist rund jede vierte in Düsseldorf angebotene Mietwohnung zu teuer. „Das Ziel, dass die Landeshauptstadt über nennenswert bezahlbaren Wohnraum verfügt, wird so verfehlt“, urteilt der Vorsitzende des Mietervereins Hans-Jochem Witzke. „Die Stadt Düsseldorf ist gut beraten, die Mieterinnen und Mieter nicht allein im Regen stehen zu lassen. Vielmehr sollte sie aktiv dazu beitragen, dass nicht immer wieder gegen die gesetzliche Mietpreisbremse verstoßen wird.“

Mieter können Geld zurückverlangen

Die mutmaßlichen Verstöße treten vermehrt in den beliebteren Stadtlagen wie Altstadt, Carlstadt und Oberkassel auf, wo die Kaltmieten häufig bei 15 Euro und mehr liegen. In Oberkassel besteht der Verdacht der Überteuerung bei zwei von drei Vermietungen. In der Altstadt und Carlstadt ist fast jede zweite Vermietung verdächtig. Zwischen Golzheim und Angermund ist vermutlich jedes dritte Mietobjekt zu teuer.

Dabei handelt es sich bei der Überteuerung nicht um eine Lappalie, denn bei der Hälfte aller mutmaßlichen Verstöße werden rund 1000 Euro pro Jahr zu viel Miete verlangt. Für ein Viertel liegt die Überzahlung sogar höher als 2000 Euro im Jahr. Witzke: „In jüngster Zeit, nämlich für Vermietungen ab 1.4.2020, besteht die Möglichkeit, zu viel gezahlte Miete bis zu 30 Monate zurückzufordern, ohne das Mietverhältnis zu gefährden. Der Mieterverein berät dazu gern und übernimmt auch den Schriftverkehr mit dem Vermieter. Bei derartigen Fällen können oft mehrere Tausend Euro im Spiel sein.“

Mieter können anhand des offiziellen Mietenspiegels (hier zu finden) feststellen, wie hoch die Quadratmeter-Miete für ihre Wohnung sein könnte. Entscheiden ist dafür neben der Lage auch das Baujahr, die Ausstattung und der Zustand der Wohnung. Liegt die gezahlte Miete mehr als zehn Prozent über dem ermittelten Wert, rät der Mieterverein dazu, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Das Team des Mieterverein unterstützt bei Bedarf dabei. Witzke weiß, dass sich viele Mieter*innen davor scheuen, aus Angst gekündigt zu werden. Daher fordert der Mieterverein die Stadt auf, den Mietern für bezahlbare Wohnungen aktiv zur Seite zu stehen. Freiburg hat beispielsweise ein Amt für bezahlbaren Wohnraum geschaffen, das auf Grundlage des Mietenmonitors Kontakt mit Vermietern aufnimmt und sie über die überteuerten aufklärt. Für Vermieter kann dies Konsequenzen haben. Liegt die Miete 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Verstoß als Ordnungswidrigkeit geahndet werden, Mietwucher liegt bei 50 Prozent über dem Mietenspiegel vor und ist ein Straftatbestand.

Witzke: „Wir können uns gut vorstellen, dass die Stadt Düsseldorf die Anbieter von zu teuren Wohnungen schriftlich ermahnt und auf die Einhaltung der Mietgrenzen drängt. Das wäre eine flächendeckende, rechtlich und sozial wirkende Maßnahme im Sinne der gesamten Bürgerschaft. Ähnlich geht zum Beispiel die Stadt Freiburg bereits vor.“

Düsseldorf ist neben Köln und Münster das teuerste Pflaster in Nordrhein-Westfalen bei Mietwohnungen. Doch mit den Neubauten entsteht ein weiteres Problem. Bei 30 Prozent der Neubauten in Düsseldorf werden Kaltmieten von 17,56 Euro und höher gefordert. Sie sind damit sehr teuer und konterkarieren den politischen Willen zu bezahlbarem Wohnraum. Hintergrund ist auch, dass für Neubauten ab Oktober 2014 die Mietpreisbremse nicht gilt. Wie lange ein Bau als Neubau gilt, wurde bisher nicht festgelegt.

Forderung des Mietervereins

Die Untersuchung zeige unmissverständlich, dass Stadt und Staat nicht länger so tun können, als gingen sie die weit verbreiteten, flächendeckenden und teils systematischen Rechtsbrüche nichts an, betont der Mieterverein. „Die Stadt, namentlich der Oberbürgermeister und sein Wohnungsamt, müssen dagegen vorgehen. Sie müssen neben dem Mieterverein Düsseldorf den Mieterinnen und Mietern den Rücken stärken, ihre Rechte durchzusetzen“, so die Schlussfolgerung und Forderung des Mietervereins.

Mietenmonitor

Das Analyseunternehmen Mietenmonitor erfasst bundesweit Online-Wohnungsinserate und erhebt in derzeit etwa 60 Städten Daten auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete. So lässt sich ermitteln, ob bei inserierten Wohnungen die Grenzen der Mietpreisbremse, der Mietpreisüberhöhung oder des Mietwuchers beachtet werden. Der Gründer und Geschäftsführer Martin Peters ist Ökonom und Datenanalyst. Das Unternehmen Mietenmonitor ist in Freiburg beheimatet, wo es unter anderem von Haus & Grund unterstützt wird.